【關鍵詞】
　　房屋租賃合同 權利瑕疵擔保責任 合同解除 抗訴
　　【要旨】
　　出租人履行房屋租賃合同，應當保證租賃物符合約定的用途。租賃物存在權利瑕疵并導致房屋租賃合同目的不能實現時，承租人有權解除房屋租賃合同。檢察機關在辦案中應當準確適用關于合同解除的法律規定，保障當事人能夠按照法定條件和程序解除合同。
　　【基本案情】
　　2012年9月，某地產公司與向某貴、鄧某輝等拆遷戶分別簽訂《房屋拆遷補償及產權調換安置協議》，約定對向某貴、鄧某輝等拆遷戶所屬房產實施產權調換拆遷。2017年10月，某地產公司與向某貴、鄧某輝分別簽訂《門面接房協議書》，兩份協議約定安置的房產為案涉同一門面房。其后，某地產公司通知向某貴、鄧某輝撤銷前述兩份協議，并重新作出拆遷安置分配方案，將案涉門面房安置給向某貴，隔壁門面房安置給鄧某輝。此后，向某貴與某地產公司辦理案涉門面房交房手續并實際占有使用案涉門面房，但鄧某輝以其與某地產公司簽訂《房屋拆遷補償及產權調換安置協議》為由，主張其為案涉門面房權利人。2018年5月1日，出租人向某貴與承租人陳某簽訂《房屋租賃協議》，將案涉門面房出租給陳某，租期三年，第一年租金59900元，第二年62500元，第三年62500元，保證金1000元，陳某已交納保證金1000元及第一年的第一期租金29900元。門面房交付后，陳某即開始裝修。裝修中，案外人鄧某輝及家人以其享有訟爭門面房權屬為由，多次強行阻止陳某施工。陳某多次報警，經當地派出所多次協調未果，陳某被迫停止裝修。其后，陳某要求解除《房屋租賃協議》，向某貴不同意，并拒絕接收陳某交還的鑰匙。
　　2018年7月10日，陳某將向某貴起訴至重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院，請求判令：解除雙方簽訂的《房屋租賃協議》；向某貴退還租金、保證金并賠償損失。重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院認定，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規定，租賃房屋權屬有爭議的，承租人可以解除合同。雖然案外人鄧某輝阻止陳某使用案涉房屋，但是并無證據證明其對案涉商鋪享有所有權，其干涉承租人租賃使用屬于侵權行為，不屬于上述司法解釋規定的租賃房屋權屬有爭議的情形。據此，重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院作出一審判決，判令：駁回陳某的訴訟請求。
　　一審判決作出后，雙方當事人均未提出上訴，一審判決生效。
　　后陳某不服一審生效判決，向重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院申請再審，該院于2019年10月30日裁定駁回陳某提出的再審申請。
　　【檢察機關履職過程】
　　受理及審查情況 陳某不服一審生效判決，向重慶市彭水苗族土家族自治縣人民檢察院申請監督。重慶市彭水苗族土家族自治縣人民檢察院依法受理并審查后，提請重慶市人民檢察院第四分院抗訴。檢察機關通過調閱卷宗并詢問當事人，重點對房屋租賃協議應否解除等相關情況進行審查后認為，向某貴作為出租方，雖向陳某交付案涉門面房，但在陳某裝修門面房期間，案外人鄧某輝以享有案涉門面房權屬為由阻止陳某施工，導致陳某不能正常使用該門面房，簽約目的不能實現，陳某有權解除《房屋租賃協議》。陳某租賃案涉門面房的目的是盡快完成裝修投入經營使用，案外人鄧某輝阻止陳某裝修，導致陳某三分之二租期內未能使用該門面房，繼續履行合同對陳某明顯不公平。
　　檢察機關還查明，一審判決生效后，陳某曾于2019年6月13日向向某貴發出《解除合同通知書》，通知解除雙方簽訂的《房屋租賃協議》。向某貴收到《解除合同通知書》后，不同意解除房屋租賃協議，遂于2019年8月29日起訴至重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院，請求判決確認陳某發出的解除合同通知無效；陳某支付剩余租金92500元及利息。重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院認為，陳某訴向某貴房屋租賃合同糾紛一案已經確認陳某無權解除租賃合同，現陳某再次發出《解除合同通知書》無效，陳某應當依約支付租金及利息，遂判決支持向某貴的全部訴訟請求。陳某不服，上訴至重慶市第四中級人民法院。重慶市第四中級人民法院認為，案外人鄧某輝對案涉門面房主張權屬并阻止陳某裝修，系發生了合同成立后難以預見的客觀情況變化，并導致繼續履行合同對陳某不公平，亦不能實現合同目的，陳某書面通知解除合同有效，判決撤銷該案一審判決，駁回向某貴的訴訟請求。
　　監督意見 重慶市人民檢察院第四分院在對案涉門面房權屬、房屋租賃協議履行情況以及應否解除房屋租賃協議等問題進行全面審查后，認為陳某訴向某貴房屋租賃合同糾紛案的一審生效判決適用法律確有錯誤，遂于2020年6月19日向重慶市第四中級人民法院提出抗訴。
　　監督結果 重慶市第四中級人民法院裁定將陳某訴向某貴房屋租賃合同糾紛一案發回重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院重審。重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院采納檢察機關的抗訴意見，于2020年12月22日作出再審一審判決：撤銷一審生效民事判決；確認陳某與向某貴于2018年5月1日簽訂的《房屋租賃協議》已經解除；向某貴退還陳某房屋租金28589.32元、保證金1000元；賠償陳某裝修損失13375元。
　　【指導意義】
　　（一）檢察機關在辦理房屋租賃合同糾紛監督案件中，應當依法對出租人負有的出租房屋權利瑕疵擔保責任作出正確認定。《中華人民共和國合同法》第二百一十六條規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。在房屋租賃合同中，承租人與出租人簽訂租賃合同的目的，在于使用租賃物并獲得收益，出租人應當保證租賃物符合約定的用途，即要承擔對租賃物的瑕疵擔保責任，包括物的瑕疵擔保責任和權利的瑕疵擔保責任。其中，出租人的權利瑕疵擔保責任，是指出租人應擔保不因第三人對承租人主張權利而使承租人不能依約使用、收益租賃物的責任。根據合同法相關規定，因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；如果承租人合同目的無法實現，亦可以主張解除租賃合同。《中華人民共和國民法典》第七百二十三條、第七百二十四條延續了上述規定精神。檢察機關對此類案件應當重點審查以下內容：第一，出租房屋權利瑕疵在簽約時是否存在。如在簽約時已存在，承租人有權請求出租人承擔瑕疵擔保責任。第二，承租人是否明知出租房屋存在權利瑕疵。如承租人在簽約時不知存在權利瑕疵，則其為善意相對人，有權請求出租人承擔瑕疵擔保責任；如承租人明知存在權利瑕疵，自愿承擔案外人主張訟爭標的物權屬可能帶來的風險，則出租人不承擔瑕疵擔保責任。第三，承租人是否及時告知出租人權利瑕疵存在并要求出租人合理剔除。如承租人及時告知，但出租人未能合理剔除權利瑕疵，出租人應當承擔權利瑕疵擔保責任；如承租人怠于履行告知義務，導致出租人喪失剔除瑕疵時機，應當減輕或者免除出租人的賠償責任。
　　（二）檢察機關在辦案中應當準確適用關于合同解除的法律規定，保障當事人能夠按照法定條件和程序解除合同。《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條規定，當事人協商一致，可以解除合同；當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同；符合法律規定的相關情形，當事人可以解除合同。《中華人民共和國民法典》延續并完善上述規定：一是如果當事人以通知方式解除合同的，合同應自通知到達對方時解除；對方對解除合同有異議的，應當保障任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。二是如果當事人未通知對方，直接以提起訴訟或者仲裁的方式主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，應當保障合同自起訴狀副本或者仲裁申請副本送達對方時解除。本案中，出租人不同意按合同約定解除合同，雙方對此協商未果，后承租人訴請解除房屋租賃合同未獲得法院支持，在此情形下，承租人向出租人發送《解除合同通知書》，亦未實現解除合同的目的。對于承租人通過協商與訴訟已窮盡法定的合同解除手段，但仍然未能解除合同而申請檢察監督的，檢察機關應當依法履行監督職責，保障當事人能夠按照法定條件和程序解除合同，以維護當事人的合法權益，實現公權監督與私權救濟的有效結合。
　　【相關規定】
　　《中華人民共和國民法典》第五百六十二條、第五百六十三條、第五百六十五條、第五百九十三條、第七百零八條、第七百二十三條（本案適用的是《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條、第九十六條、第一百二十一條、第二百一十六條、第二百二十八條）
　　《中華人民共和國民法典》第七百二十四條（本案適用的是自2009年起施行的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條）
　　《中華人民共和國民事訴訟法》（2017年修正）第二百零八條、第二百零九條（現為2021年修正后的第二百一十五條、第二百一十六條）
　　《人民檢察院民事訴訟監督規則（試行）》（2013年施行）第四十七條、第九十一條（現為2021年施行的《人民檢察院民事訴訟監督規則》第四十三條、第九十條）